کامل ترین تحلیل از هزینه ساخت خانه و آپارتمان در سال 1403

زمان مطالعه: 10 دقیقه

با توجه به افزایش جمعیت شهرها، آپارتمان نشینی توسعه زیادی داشته است. بسیاری از مردم، خانه های ویلایی خود را تخریب می کنند و به شکل سازه های مرتفع و چند واحدی بازسازی می کنند. به همین دلیل، بسیاری دوست دارند تا هزینه ساخت خانه و آپارتمان را بدانند.

بر همین اساس، سازمان نظام مهندسی هر سال نرخ های جدید ساخت آپارتمان را متناسب با جدیدترین قیمت تیرآهن، میلگرد و مصالح مصرفی و مجوزهای لازم اعلام می کند. البته گاهی نقدهایی به این نرخ ها وارد می شود. برخی معتقدند که تعرفه سازمان نظام مهندسی برای ساخت آپارتمان چندان به واقعیت نزدیک نیست.

به هر حال، در این مطلب، قصد داریم هزینه ساخت خانه و آپارتمان را متناسب با نرخ های واقعی بازار در سال 1403 در چند دسته بندی مهم بررسی کنیم. پس اگر شما هم به چنین اطلاعاتی نیاز دارید، تا پایان مقاله همراه ما باشید.اصفهان آهن

هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان

بررسی هزینه ساخت هر مترمربع از ساختمان، به دلیل نوسان قیمت در بازار مقاطع فولادی، کار ساده و راحتی نیست؛ چرا که هر روز یا در طول هفته به طور معمول شاهد نوسانات قیمت هستیم. بر اساس قیمت های موجود در بازار، هزینه ساخت خانه و آپارتمان به شرح زیر است:

• ساختمان ‌های دوطبقه : متری 11 تا 12 میلیون تومان
• ساختمان ‌های ۳ تا ۵ طبقه : متری 11 تا 13 میلیون تومان
• ساختمان‌ های ۶ و ۷ طبقه : متری 13 تا 14 میلیون تومان
• ساختمان‌ های ۸ و ۱۲ طبقه : متری 15 تا 16 میلیون تومان
• ساختمان ‌های ۱۳ تا ۱۵ طبقه : متری 17 تا 18 میلیون تومان
• ساختمان‌ های ۱۶ طبقه به بالا : متری 18 میلیون به بالا

این نکته را در نظر داشته باشید که ارقام اعلام شده، حدودی هستند و نمی ‌توان هزینه‌ ها را به‌طور دقیق برآورد کرد. لازم به ذکر است که نرخ های اعلامی، بدون در نظر گرفتن هزینه زمین است. این نرخ ها در حالی برآورد شده که طبق اعلام سازمان نظام مهندسی در سال 1403، هزینه ساخت خانه 2 طبقه، متری 10 میلیون تومان اعلام شده است. همچنین برای خانه های 3 تا 5 طبقه و 6 و هفت طبقه به ترتیب نرخ های 12 و 14میلیون تومان اعلام شد.

جدول هزینه ساخت و ساز برای هر متر مربع بنا در گروههای ساختمانی چهارگانه در ابتدای سال ۱۴۰۳ (بر اساس قانون نظام مهندسی کشور) به شرح زیر است:

ردیف	گروه ساختمانی	هزینه ساخت هر متر مربع سال ۱۴۰۳ (ریال)
1	1 تا 2 طبقه	107,000,000
2	3 تا 5 طبقه	125,000,000
3	6 تا 7 طبقه	142,000,000
4	8 تا 10 طبقه	155,000,000
5	11 تا 12 طبقه	168,000,000
6	13 تا 15 طبقه	186,000,000
7	16 طبقه به بالا	199,000,000

بررسی کامل هزینه ساخت خانه؛ از خرید زمین تا ساخت و ساز

عوامل مختلفی در هزینه ساخت خانه تاثیرگذار هستند. قیمت آهن آلات مصرفی یکی از مهم‌ ترین دلایلی است که هزینه نهایی پروژه را تحت تاثیر قرار می دهد. برای مثال می‌توان به قیمت هر شاخه میلگرد و سایر محصولات فولادی مورد استفاده، قیمت زمین، قیمت تمام‌شده اسکلت، هزینه اخذ پروانه ساخت، تعداد طبقات و… اشاره کرد.

قیمت زمین در تهران و شهرستان

یکی از مهم ترین عواملی که موجب افزایش هزینه ساخت خانه می شود، قیمت زمین است. این هزینه، تا حدود زیادی به محل قرارگیری زمین و دسترسی آن به مراکز مهم بستگی دارد. اما کسانی که قصد بازسازی ملک و تبدیل آن به آپارتمان های چند واحدی را دارند، به طور قابل توجهی هزینه های کمتری را پرداخت خواهند کرد. قیمت زمین در شهرهای بزرگ مانند تهران، اصفهان، مشهد و شیراز به مراتب بیشتر از سایر شهرستان هاست.

دریافت جواز ساخت و مدارک مورد نیاز آن

این مرحله از فرایند ساخت و ساز، طولانی و هزینه ‌بر است. اما در هر صورت، مهم‌ ترین موردی است که باید انجام شود تا بتوانید برآورد دقیقی از هزینه‌ ها داشته ‌باشید. برای اخذ پروانه ساخت، باید مدارک خود را مانند سند مالکیت، کارت شناسایی مالک زمین و فیش پرداخت عوارض به شهرداری منطقه موردنظر برده شود. تمام این موارد توسط بازرس مورد بررسی قرار می گیرد.

در صورت تایید بازرس، باید مهندس پروژه و طراح ساختمان استخدام کنید. پس از اینکه مهندس ناظر نقشه ساختمان را تکمیل کرد، آن را به همراه برگه تعهد محاسبات، تعهد کارفرما و… به شهرداری تحویل دهید تا بتوانید پروانه ساخت را دریافت کنید.

فرمول محاسبه هزینه جواز ساخت یک مجتمع مسکونی به صورت زیر است:

ضریب ✕ قیمت منطقه‌ ای ✕ (مساحت کل زیربنا ✕ زیربنای درخواستی/تعداد کل واحد‌های مسکونی ✕ 100)

هزینه خاکبرداری و گودبرداری ساختمان

خاک برداری یا گودبرداری، یکی از مهم ترین مراحل ساخت و ساز است که با ماشین آلات مختلفی انجام می شود. طبیعی است که هرچه حجم کار بیشتر باشد، هزینه کرایه ماشین آلات (لودر یا بیل مکانیکی)بیشتر و قیمت خاکبرداری و گودبرداری بالاتر و در نتیجه، هزینه ساخت خانه می‌ رود. در این بین اقدامات دیگری که مرتبط با این عملیات هستند باید انجام شوند؛ بنابراین خاکبرداری و گودبرداری، به طور متوسط با هزینه ای بین 10 تا 90 میلیون انجام می شوند.

فهرست خدمات مرتبط با خاکبرداری و گودبرداری	هزینه خاک برداری و گودبرداری ۱۴۰۳
هزینه خاکبرداری یا گودبرداری با بیل مکانیکی با پیکور	12.000.000 تا 15.000.000 تومان هر 8 ساعت
هزینه خاکبرداری یا گودبرداری با بیل مکانیکی با پاکت	8.000.000  تا 10.000.000 تومان هر 8 ساعت
هزینه خاکبرداری یا گودبرداری با لودر	14.000.000 تا 15.000.000 تومان هر 8 ساعت
هزینه کامیون کمپرسی 6 چرخ	550.000  تا 650.000 تومان هر ساعت
هزینه کامیون کمپرسی 10 چرخ	830.000 تا 850.0000 تومان هر ساعت
ایاب و ذهاب بیل مکانیکی یا لودر (زیر 30 سرویس)	5.000.000 تومان

هزینه آرماتوربندی

هزینه آرماتور بندی که برای سازه در نظر گرفته می‌شود به عواملی مانند وزن میلگرد، نحوه بتن ریزی، هزینه کارگران، دستمزد کارگران و.. بستگی دارد. پس از محاسبه مقدار میلگرد مصرفی ساختمان و اطلاع از قیمت روز آن، می‌ توانید برآوردی از هزینه آرماتور بندی داشته باشید.

کاملا آشکار است که میلگرد به دلیل، استحکامی که به ساختمان می بخشد. یکی از مصالح پر کاربرد ساختمانی به حساب می آید. مقدار میلگرد مصرفی در ساختمان به عوامل مختلفی مثل آرماتور بندی ساختمان وابسته است. نوع اسکلت، سطح زیر بنا و کاربرد آپارتمان از عواملی است که میزان میلگرد مصرفی را تعیین می کند. میزان میلگرد مصرفی در ساختمان به عوامل مختلفی مثل نوع اسکلت ساختمان، تعداد طبقات ساختمان، شرایط جغرافیایی، ارتفاع ساختمان و.. بستگی دارد.

مهندس های فعال در این حوزه با استفاده از نرم افزارهای مهندسی میزان میلگرد مصرفی در سازه را محاسبه می کنند. این نرم افزارها با استفاده از اطلاعات ساختمان، می توانند میزان میلگرد مصرفی ساختمان را محاسبه کنند. برخی افراد با استفاده از جداول مربوط می توانند، عوامل مختلفی مثل نوع اسکلت، ارتفاع ساختمان و تعداد طبقات میزان میلگرد مصرفی را مشخص کنند.

جزئیات دقیق آرماتوربندی و هزینه های حدودی آن به صورت زیر است:

فهرست خدمات مرتبط با آرماتوربندی	هزینه آرماتوربندی 1403
آرماتوربندی با میلگرد تا سایز 18	6 تا 8 هزار تومان به ازای هر یک کیلوگرم
آرماتوربندی با میلگرد سایز بالاتر از 18	4 تا 8 هزار تومان به ازای هر یک کیلوگرم
دستمزد سرکارگر آرماتوربندی	1 تا 1.5 میلیون تومان روزانه
دستمزد کارگر سیم بر آرماتوربندی	650 تا 950 هزار تومان روزانه

هزینه بتن ریزی و ساخت فونداسیون

زیرسازی و بتن ریزی ساختمان نیز، یکی دیگر از مراحل اصلی و هزینه بر ساختمان سازی است که موجب استحکام نهایی سازه می شود. هزینه های مرتبط با بتن ریزی ساختمان عبارتند از:

• کرایه بیل مکانیکی برای خاک برداری: روزانه در حدود 7 میلیون تومان
• تخلیه نخاله‌ها و خاک از محل پروژه: به‌ ازای هر پارت کامیون حدود 1 میلیون تومان
• اجرای بتن مگر: به‌ ازای هر متر مربع برابر 65 هزار تومان
• قالب‌ بندی چوبی به‌ ازای هر متر مربع برابر 200 هزار تومان، قالب بندی فلزی به ازای هر مترمربع برابر 400 هزار
• شروع بتن ریزی: به‌ ازای هر متر مربع در حدود 70 تا 80 هزار تومان
• عمل آوری یا کیورینگ بتن: حدود 50 هزار تومان در هر مترمربع

هزینه سفت کاری ساختمان

سفت کاری ساختمان شامل تمام مراحلی است که باعث برپا شدن سازه و ایجاد اسکلت اصلی آن می شود. این مراحل شامل گودبرداری و خاک برداری، پی ریزی، ایجاد اسکلت بتنی یا فلزی بنا، احداث تیرها و سقف سازه، تیغه چینی و احداث دیوارها می شود. هزینه سفت کاری ساختمان به ازای هر مترمربع از 5میلیون تا 8 میلیون تومان متغیر است.

هزینه نازک کاری ساختمان

پس از انجام مراحل سفت کاری ساختمان، نوبت به زیباسازی ظاهری آن می رسد. در واقع نازک کاری، آخرین مراحل ساخت یک ساختمان است و برای زیبایی بخشیدن به فضای داخلی و خارجی ساختمان انجام می شود. این عملیات شامل ایزوگام ، کاشی و سرامیک ، گچ رویه ، نقاشی ، نما ، کاغذ دیواری ، پارکت و… هستند.

تعیین قیمت دقیق و کلی، برای مجموعه این عملیات امکان پذیر نیست. مثلا اگر نمای دیوار راه پله را با گچ، سفیدکاری کنید،هر متر حدودا 360 هزار تومان هزینه دارد؛ اما اگر برای همین نمای راه پله از سنگ تراورتن استفاده کنید، هزینه هر متر گاهی اوقات حتی تا بیش از یک میلیون تومان نیز می‌ شود. شما می توانید هزینه نازک کاری ساختمان را، از 5 میلیون تومان به بالا در نظر بگیرید.

هزینه ساخت و ساز بر اساس مقدار مصالح مصرفی

با توجه به متراژ ساختمان و همچنین تعداد واحدهای آن، شما به مصالح ساختمانی مختلفی نیاز دارید. امروزه قیمت آهن‌، دارای نوسانات زیادی است؛ به ‌همین دلیل باید از قیمت روز مقاطع مطلع باشید تا بتوانید در بهترین زمان ممکن خرید خود را انجام دهید.

علاوه بر مقاطع فولادی، سیمان و گچ نیز از مصالح ضروری برای ساخت آپارتمان شمرده می‌شوند. حدودا هزینه سیمان مصرفی به ازای هر متر مربع بین 100 هزار تا 280 هزار تومان و هزینه گچ مصرفی حدودی بین 90 هزار تا 110 هزار تومان است. از این مصالح در مراحل مختلف از جمله سفت کاری، نازک کاری، ساخت تاسیسات و… استفاده می شود.

علاوه بر سیمان و گچ، میلگرد، تیرآهن و ورق فولادی و ورق روغنی نیز در ساخت بنا استفاده می شود. مقدار میلگرد مصرفی ساختمان بر اساس تعداد طبقات و نوع سازه تغییر می کند. به طور کلی، مقدار میلگرد مصرفی ساختمان های بتنی برای هر متر مربع، حدود 35 تا 45 کیلوگرم است. این مقدار در سازه های فولادی به 45 تا 55 کیلوگرم می رسد. با اطلاع از این موارد و همچنین قیمت روز مقاطع فولادی، می توانید برآوردی از هزینه اسکلت بتنی یا فلزی داشته باشید.

نکته بعد، مقدار تیرآهن مصرفی ساختمان است. بر این اساس، در هر متر مربع سازه اسکلت فولادی به حدود 40 تا 70 کیلوگرم تیر نیاز است. اما برای ساخت یک سازه با اسکلت بتنی، تیرآهن مورد نیاز به 35 تا 60 کیلوگرم در هر متر مربع کاهش می یابد.

مورد دیگری که در سازه ها استفاده می شود، ورق فولادی است. از ورق بیشتر برای مقاوم سازی بخش های مختلف و همچنین به کارگیری روش های معماری نوین (سازه هایی با وزن کمتر اما مقاومت بیشتر) استفاده می شود. بنابراین، انواع ورق مصرفی و مقدار آن ساختمان به عواملی همچون پلان معماری سازه، تعداد طبقات و … بستگی دارد.

از تیر آهن در ساخت اسکلت فلزی و اسکلت بتنی استفاده می کنند. در ساختمان هایی که تعداد طبقات بیشتری دارند از تیرآهن بیشتری نیز استفاده می کنند. میزان تیر آهن مصرفی به عوامل مختلفی وابسته است و تاثیر زیادی در تعیین قیمت ساختمان دارد.

میزان تیرآهن مصرفی را به دو روش دستی و نزم افزاری محاسبه می کنند. در روش دستی ابتدا بار مرده ساختمان و در مرحله بعد بار زنده وارد شده به ساختمان را حساب کرده و سپس میزان  باری که ممکن است زلزله به ساختمان وارد کند را محاسبه شده و بر اساس مقاومتی که تیر آهن دارد، میزان تیر آهن مصرفی را محاسبه می کنند.

قبل از ساخت سازه می توان یک تخمین کلی از مصالح مصرفی ساختمان زد. قبل از محاسبه پروفیل مصرفی، نوع اسکلت سازه، زیر بنای آپارتمان، نوع کاربری آپارتمان و.. نیز اشاره کرد. در صورت وجود نقشه می توان قبل از ساختت میزان پروفیل را محاسبه کرد.

محاسبه دقیق پروفیل مصرفی به عوامل متعددی مثل نوع کاربرد ساختمان، مقدار زیربنا و… بستگی دارد و باید توسط مهندس های فعال در این زمینه، محاسبه شود. ارقام بدست آمده، برای تخمین تقریبی مقدار پروفیل مورد نیاز ارائه شده‌اند. برای انتخاب نوع و ضخامت مناسب انواع پروفیل‌ مثل قوطی پروفیل و… باید به نظر مهندس ساختمان و همچنین آیین‌ نامه ‌های مربوطه توجه کرد.

محاسبه هزینه ساخت خانه دوبلکس

هزینه ساخت خانه دوبلکس به عواملی مثل متراژ خانه، نوع مصالح استفاده شده و امکانات ساختمان مثل روف گاردن، استخر و.. بستگی دارد. برای ساخت خانه های ویلایی می توان از فرمول زیر استفاده کنیم. گفتنی است که این فرمول، هزینه را به صورت حدودی حساب می کند.

هزینه ساخت خانه = متراژ * قیمت هر متر مربع

برای درک بهتر از یک مثال استفاده می کنیم. برای ساخت یک خانه دوبلکس 500 متری را در نظر بگیریم، اگر هزینه ساخت خانه برای هر متر 10 میلیون تومان باشد، هزینه حدودی 5.000.000.000 میلیارد است.

5.000.000.000=500×10.000.000

هزینه های خاص و پیش بینی نشده در ساخت و ساز

علاوه بر موارد ذکر شده، عوامل دیگری نیز می‌ توانند در هزینه ساخت خانه و آپارتمان تاثیرگذار باشند. برخی از هزینه‌ های پیش‌ بینی ‌نشده عبارتند از اجرای کانکس، دستمزد پرسنل، داربست و… که گاهی در محاسبات به چشم نمی آید. در صورتی که با در نظر گرفتن تمام این موارد، می توان برآورد دقیق تری از هزینه های ساخت و ساز داشت و بودجه لازم را بهتر مدیریت کرد.

الگوهای رایج ساختمان سازی در کشور

الگو های رایج ساختمان سازی به عوامل مختلفی تقسیم می شوند. برای برسی این موارد ابندا مصالح ساختمانی را مورد بررسی قرار می دهیم. آجر و بتن و فولاد و.. از عواملی هستند که در ساختمان سازی ممورد استفاده قرار می گیرند.

روش های ساخت، متفاوت اند. ساخت ساختمان ها به دو روش سنتی و مدرن انجام می شود. در روش مدن از مصالح پیش ساخته استفاده می شود. اما در روش سنتی از نیروی انسانی برای ساختن اجزای مختلف استفاده می کنند. که هر کدام از این روش ها مزایا و معایب خاص خودشان را دارند.

کاربرد ساختمان عامل موثری در انتخاب نوع مصالح به حساب می آید. به طور مثال ساختمان های تجاری و صنعتی پر رفت و آمدند و علاوه بر بار وارد بر ساختمان باید بتوانند وزن اشخاص و وزن وسایلی که در آن قرار می گیرند را حفظ کنند.

برای ساخت سازه ها می توان از آجر که رایج ترین استفاده کرد. بتن نیز جز مصالح پر مصرف جهان است که مقاومت بالایی دارد. امروزه از روش های ساخت جدید مثل ساختمان های سبز، پیش ساخته و ساختمان های هوشمند اشاره می کنند.

جدول تقسیم بندی الگوهای رایج ساختمان سازی در بخش مسکن شهری

عناصر باربر	بلوک سیمانی		آجر و چوب	آجر و آهن		اسکلت چوبی
سقف	چوبی سبک	تیرچه بلوک	چوبی سبک	چوبی سبک شیبدار	تیرچه و بلوک	سقف
اجزای جداکننده	آجر	آجر	بلوک سیمانی	آجر	بلوک سیمانی	اجزای جداکننده
تعداد طبقات	1  و 2 طبقه	1  و 2 طبقه	1  و 2 طبقه	1  و 2 طبقه	1  و 2 طبقه	تعداد طبقات

عناصر باربر	اسکلت بتنی			اسکلت فلزی
سقف	دال بتنی	تیرچه و بلوک		طاق ضربی	تیرچه و بلوک
اجزای جداکننده	بلوک سفالی	آجر	بلوک سفالی	آجر	بلوک سفالی	آجر
تعداد طبقات	9 طبقه به بالا	3 و 4 طبقه	5 تا 9 طبقه	1  و 2 طبقه	5 طبقه به بالا	1 تا 4 طبقه

به طور کلی، هزینه ساخت خانه و آپارتمان به عوامل مختلفی بستگی دارد. از جمله این موارد، می توان به مقدار میلگرد مصرفی ساختمان، هزینه اسکلت بتنی یا فولادی، تعداد طبقات و مجوزهای لازم اشاره کرد. البته شاید به این نتیجه برسید که خرید ساختمان بهترین گزینه برای شما باشد . به همین خاطر بهتر است سری هم به سامانه کاربردی کلید بزنید در این مطلب، تلاش کردیم تا بر اساس نرخ های اعلامی در نیمه دوم سال 1402، هزینه ساخت مسکن را بررسی کنیم. امیدواریم نکات ذکر شده، برای شما مفید باشد.