نحوه محاسبه زیربنا در پروانه ساختمانی

زمان مطالعه: 4 دقیقه

ساخت و ساز فرآیندی تخصصی است که دانش و مهارت کافی می طلبد. مراحل مختلف احداث سازه از طراحی، اجرا نظارت و بهره برداری تشکیل می شود. به طور کلی  نحوه محاسبه زیربنا در پروانه ساختمانی اهمیت بالایی دارد.

ساخت و ساز یکی از نیاز های اصلی در جامعه محسوب می شود و در رشد اقتصاد جامعه نیز موثر است. در احداث سازه ها پروانه ساخت یکی از ارکان اصلی به حساب می آید، که برای ساخت هر سازه در شهر و روستا از شهرداری و سایر مراکز دارای صلاحیت قابل دریافت است.

در واقع این مدرک تضمینی بر ساخت اصولی، رعایت قوانین و استفاده از مواد اولیه مرغوب است. به مساحت قابل استفاده از سازه زیر بنا گفته می شود که اهمیت خاصی دارد. در ادامه به نحوه محاسبه آن می پردازیم.

زیربنا چیست؟

به مساحت سرپوشیده ساختمان، زیربنا گفته می شود که برای استفاده‌ های مسکونی، اداری، تجاری یا خدماتی در نظر گرفته می شوند. زیربنا، عامل موثری در قیمت گذاری است. ارزش ساختمان رابطه مستقیمی با زیر بنای آن دارد. به‌ طور کلی، هرچه زیربنای سازه بیشتر باشد، ارزش ساختمان نیز بیشتر خواهد شد.

زیر بنا مفهومی نسبی است و طبق ضوابط شهرداری محاسبه می‌ شود. در ایران فضاهای خارجی ساختمان مثل تراس، بالکن، انباری، پارکینگ و.. در محاسبه زیربنا لحاظ نمی شوند. به طور کلی زیر بنا به دو دسته مفید و غیر مفید تقسیم می شود.

• زیربنای مفید: مساحت تمام فضاهایی که برای استفاده های مسکونی، تجاری، اداری، یا خدماتی در نظر گرفته شده است.
• زیربنای غیر مفید: مساحت تمام فضاهایی که برای استفاده های غیر مسکونی، تجاری، اداری، یا خدماتی در نظر گرفته نشده است.

مشاعات و مفروزات

مشاعات و مفروزات دو مفهوم مهم در ساخت و ساز هستند که در محاسبه زیر بنا نقش دارند و حاصل جمع و مشاعات و مفروزات، مقدار زیر بنا را به ما می دهد. مشاعات به قسمت هایی از ساختمان گفته می شود که بین واحد های مختلف مشترک است. این فضاها متعلق به تمام مالکان اند و قابل فروش نیستند.

برعکس مشاعات، مفروزات قسمت های اختصاصی از یک واحد مسکونی اند که به یک واحد خاصی تعلق دارند و قابل فروش هستند . در جدول زیر مشاعات و مفروضات را با یک دیگر مقایسه کرده ایم.

موارد بررسی شده	مفروزات	مشاعات
تعریف	فضاهایی که به‌طور اختصاصی به یک واحد مسکونی یا تجاری تعلق دارد و قابل فروش است.	فضاهایی که به‌طور مشترک بین تمام واحدهای ساختمان استفاده می‌شود و قابل فروش نیست.
تعلق	متعلق به یک واحد مسکونی یا تجاری است.	متعلق به تمام مالکان ساختمان است.
قابل فروش	قابل فروش است	قابل فروش نیست
مثال	اتاق‌ها، آشپزخانه، سرویس بهداشتی، حمام، بالکن، تراس، انباری، پارکینگ	راه‌پله، راهرو، حیاط، پارکینگ عمومی، انباری عمومی، تاسیسات مشترک

محاسبه زیر بنا

برای محاسبه زیر بنا در ابتدا، مساحت کل ساختمان را محاسبه می کنند. در سازه های بزرگ و پیچیده ممکن است مساحت فضا داخلی سازه مثل تیر ها، ستون، پل ها را نیز بدست آورند. در شرایط خاص برای محاسبه مساحت تمام سازه از نرم افزارهای تخصصی استفاده می کنند. اما اکثرا به وسیله یک متر به محاسبه متراژ سازه می پردازند.

همانطور که گفته شد مفروزات و مشاعات در محاسبه زیربنا به کار می روند. در ابتدا مساحت هر یک از مفروضات را به صورت جداگانه محاسبه می کنیم و سپس آن ها را با یک دیگر جمع می کنیم.

برای محاسبه مساحت فضاهای مفروز ساختمان می‌توان از فرمول‌های زیر استفاده کرد.

مساحت اتاق‌ ها = طول × عرض

مساحت آشپزخانه = طول × عرض

مساحت سرویس بهداشتی = طول × عرض

مساحت حمام = طول × عرض

مساحت بالکن = طول × عرض

مساحت تراس = طول × عرض

مساحت انباری = طول × عرض

مساحت پارکینگ = طول × عرض

برای محاسبه مشاعات  از فرمول های زیر استفاده می کنند.

مساحت راه پله ها= طول × عرض × ارتفاع

مساحت راهرو = طول × عرض

مساحت حیاط = طول × عرض

مساحت پارکینگ عمومی = طول × عرض × تعداد پارکینگ‌ها

مساحت انباری عمومی = طول × عرض × تعداد انباری‌ها

مساحت تاسیسات مشترک = مساحت تمام تاسیسات مشترک ساختمان

سپس تمام مساحت، مشاعات و مفروزات را باهم جمع کرده تا مساحت کل بدست آید. متراژ فضای غیر مفید را با استفاده از متر یا نقشه ساختمانی محاسبه کرده و در نهایت برای حساب کردن زیر بنا طبق فرمول زیر عمل می کنیم.

زیربنا =زیر بنا مفید – کل زیربنا (مساحت کل)

برای درک بهتر این موضوع، یک مثال می زنیم. در یک ساختمان مسکونی 5 طبقه که مساحت هر طبقه آن 500 متر مربع و زیر بنا غیر مفید آن 200 متر است. زیر بنا سازه را بدست آورید.

طبق مسئله500×5=2500 که به عبارتی مساحت کل ساختمان در نظر گرفته شده است. اگر زسی بنای غیر مفید 200 متر باشد زیر بنای سازه 2300 متر است.

2300=200-2500

محاسبه زیربنای ساختمان برای گرفتن پروانه ساخت

قبل از اقدام به گرفتن پروانه ساخت، باید مساحت زیر بنا را به شهرداری اعلام کنیم. مساحت زیر بنا، به دلیل اهمیتی که دارد با دقت تمام محاسبه می شود.

محاسبه زیربنای ساختمان یکی از مهم ‌ترین مراحل در صدور پروانه ساخت است، که باید با دقت انجام شود تا در قیمت تمام شده پروژه و کاهش هزینه های ساخت وساز نقش داشته باشد و در محاسبه مالیات و عوارض شهرداری تأثیر منفی نگذارد.

نحوه محاسبه زیر بنا در گرفتن پروانه ساخت اهمیت فراوان دارد. این پروسه زمان بر و پر هزینه است؛ اما کیفیت ساخت و ایمنی بودن یک سازه را تضمین می کند و به قانونی بودن آن اشاره دارد. در هنگام فروش، داشتن این مدرک ارزش سازه را بیشتر می کند.

 همچنین لازمه گرفتن تسهیلات بانکی است و برای اقدام به بیمه ساختمان نقش موثری دارد. در مجموع مزایای پروانه ساخت بیشتر از معایبش بوده و مدرکی ارزشمند است.